Anwendungsbereich der Sozialen ErhaltungsVO - Möglichkeit für den Künstlerhof in der Sillemstraße 48a+b
Mit der Drucksache 21-0363 wurde der Bezirksamtsleiter gebeten, zu prüfen, inwieweit und ggf. unter welchen Bedingungen es die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd ermöglicht, Maßnahmen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu ergreifen, welche über Eingriffsmöglichkeiten, die Wohnraum betreffen, hinausgehen (bspw. also Gebäude, die für gewerbliche Maßnahmen genutzt werden).
Das Bezirksamt hat in der Drucksache 21-0538 u.a. ausgeführt, dass sich aus der Sozialen Erhaltungsverordnung keine rechtlichen Möglichkeiten ergeben würden, den Künstlerhof zu schützen, da eine gewerbliche Nutzung nicht dem Schutz der Sozialen Erhaltungsverordnung unterliegt. Trotzdem gibt es immer wieder die Auffassung, dem Wortlaut des zu Grunde liegenden § 172 BauGB entsprechend, dass im räumlichen Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung alle Vorhaben bezüglich baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen und eine Unterscheidung nach Nutzungsart nicht vorgesehen ist.
Das Grundstück Sillemstraße 48, 48 a & b liegt im Geltungsbereich des Baustufenplanes Eimsbüttel/Hoheluft-West mit den Festsetzungen W4g (Wohnen, viergeschossig, geschlossene Bauweise), der Sozialen Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd und der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen für den Milieubereich „Bei der Apostelkirche-Lutterothstraße-Lastropsweg“.
Auf dem Grundstück befinden sich zwei Gebäude. Das vordere Gebäude Sillemstraße 48 sowie das rückwärtige Gebäude Sillemstraße 48 a & b. Das vordere Gebäude wird zu Wohnzwecken genutzt, das hintere zu gewerblichen bzw. künstlerischen Zwecken. Die Genehmigungslage bildet dieses auch derart ab. Des Weiteren ist ein Teil des hinteren Gebäudes bewohnt.
Für das Grundstück wurde im Mai 2018 ein Vorbescheid erteilt. Dieser sieht den „Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 27 Wohneinheiten“ auf dem hinteren Grundstücksteil vor. Zugunsten des Neubaus soll das gewerblich genutzte Gebäude zurückgebaut werden.
Prüfung der Fragen aus Drucksache 21-0363:
Anwendungsmöglichkeiten der Sozialen Erhaltungsverordnung auf den betreffenden Sachverhalt und das betreffende Grundstück wurde intensiv geprüft.
Die Soziale Erhaltungsverordnung findet nur Anwendung, wenn es sich um baurechtlich genehmigte Wohnungen handelt. Ein Gewerbemietvertrag oder ein Mietvertrag mit „Wohnoption“ ohne baurechtliche Genehmigung für Wohnen, legitimiert kein Wohnen und keinen Schutz durch die Soziale Erhaltungsverordnung. Eine Herleitung von Rechten aus einem Gewohnheitsrecht ist in der Form nicht möglich. Der Schutz der Sozialen Erhaltungsverordnung ist bei einer Nutzungsänderung auch vornehmlich auf die Umwandlung von Wohn- in Gewerbenutzung bezogen.
Bei einem möglichen Verkauf des Grundstücks, kann die Stadt das Vorkaufsrecht durch die Soziale Erhaltungsverordnung in dem Fall, dass es sich um Gewerbe handelt, nicht ausüben. Zwar besteht ein Vorkaufsrecht nach dem Wortlaut des Gesetzes grundsätzlich an allen Grundstücken, die im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (in Hamburg: Verordnung) liegen (vgl. § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB), jedoch darf nach § 24 Abs. 3 BauGB das Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit wird durch die Ziele der konkreten Erhaltungssatzung näher bestimmt. Demnach rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit den Vorkauf nur, wenn er das Erhaltungsziel der Satzung fördert, insbesondere wenn er dazu beitragen kann erhaltungswidrigen Entwicklungen vorzubeugen (E/Z/B, BauGB, § 24 Rn. 73a). Darüber hinaus setzt ein mögliches Vorkaufsrecht auch voraus, dass das Grundstück veräußert werden soll.
Die Soziale Erhaltungsverordnung ist zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassen worden. Dieses Ziel kann nicht durch den Vorkauf eines Gebäudes gefördert werden, in dem gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt werden bzw. gewerbliche Nutzungen genehmigt sind. Bauliche Veränderungen an dem Gebäude oder ein Rückbau beeinträchtigen in diesem Fall nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.
Fazit:
Aus der Prüfung ergibt sich, dass keine Anwendungsmöglichkeiten der Sozialen Erhaltungsverordnung für gewerblich genutzte Grundstücke, wie z.B. in der Fallkonstellation des Grundstücks Sillemstraße 48a & b, bestehen.
Um Kenntnisnahme wird gebeten.
keine