Aktuelle und künftige Nutzung des Grundstücks Heußweg 40 (Villa Lupi) III

27.11.2024

Lfd. Nr. 10 (22)

Anfrage nach § 27 BezVG der Mitglieder der Bezirksversammlung Eimsbüttel, Ernst Christian Schütt, Gabor Gottlieb, Roland Oehlmann, Ina Dinslage (SPD-Fraktion)

Aktuelle und künftige Nutzung des Grundstücks Heußweg 40 (Villa Lupi) III

Die Anfrage wird – von der Finanzbehörde – wie folgt beantwortet:

Sachverhalt

Das Grundstück Heußweg 40, auf dem sich das „Villa Lupi“ genannte Gebäude befindet, ist dem Landesgrundbesitzverzeichnis zufolge als „Allgemeines Grundvermögen belastet mit Erbbaurecht“ ausgewiesen. In dem Gebäude am Henry-Vahl-Park scheint es anders als noch vor einigen Jahren keine kulturelle Nutzung mehr zu geben. Dieses Thema beschäftigt die Bezirkspolitik schon seit mehreren Jahren, zuletzt u.a. in Form einer Großen Anfrage der SPD-Fraktion (Nr. 57 (21) vom 31.05.2021 - Drucksache - 21-2052). Zudem setzt sich die Bezirksversammlung mit einem von der SPD-Fraktion initiierten Beschluss („Eine Zukunft für einen Kulturort im Heußweg 40“ Drucksachen–Nr.: 21-3864 vom 01.06.2023) dafür ein, ein vorzeitiges Ende des Erbbaurechts herbeizuführen und, wenn dies erfolgt ist, nach Möglichkeit die Immobilie Heußweg 40 als Kulturort zu erhalten und von einem Abriss bzw. und einer Einbeziehung in die Grünanlage Henry-Vahl-Park abzusehen.

Angesichts der Lage der Immobilie und der früheren kulturellen Nutzung haben verschiedene Künstlerinnen und Künstler bzw. private Kulturinstitutionen in jüngster Zeit ihr Interesse an der ganzen oder teilweisen Nutzung der Räumlichkeiten bekundet, jedoch anscheinend ohne Ergebnis. Der im Erbbaurechtsvertrag enthaltene Verwendungszweck lautet „Atelier, Werkstatt, Wohnungund kulturelles Veranstaltungszentrum“, wobei die gewerbliche Nutzung überwiegen soll. Besondere Auflagen zur Förderung kultureller Aktivitäten sind hingegen nicht festgelegt. Über längere Zeit hinweg stand die Immobilie leer und war über ein Internetportal zur Vermietung angeboten worden. Schon seit längerer Zeit, zumindest seit Sommer 2021, gibt es offenkundig eine neue, aber dem Augenschein nach nicht dem ursprünglich vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende Nutzung, die mittlerweile auch Thema des öffentlichen Interesses ist, siehe u.a. die ausführliche Berichterstattung in den „Eimsbütteler Nachrichten“ im Frühjahr 2024 und der Filmbeitrag im NDR-„Hamburg Journal“ vom 17 09 2024.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die zuständige Fachbehörde:

1. Ist die VILLA LUPI Kunstforum GmbH nach wie vor Eigentümerin des Gebäudes und Erbbauberechtigte oder ist das Grundstück ggf. anderweitig vergeben?

Es hat keine Änderung der Eigentumsverhältnisse gegeben, so dass die VILLA LUPI Kunstforum GmbH weiterhin Erbbauberechtigte und somit Eigentümerin des Gebäudes ist.

2. Wenn ja, hat die Erbbauberechtigte mittlerweile mitgeteilt, welches Konzept zur vertragskonformen Nutzung der Immobilie sie bis zum Ablauf des Vertrages umsetzen möchte? Wenn ja, welches Konzept wird nun verfolgt?

Bis heute liegt dem LIG kein neues Konzept hinsichtlich der vertraglichen Nutzung des Erbbaurechts vor.

3. Gemäß dem bis 31.07.2032 vergebenen Erbbaurecht ist die Nutzung als Kulturzentrum „Villa Lupi“ vereinbart. Allerdings kann bei nicht vertraglicher Verwendung des Grundstücks eine Vertragsstrafe erhoben werden. Zudem besteht bei wesentlicher Verletzung der vertraglichen Nutzung die Möglichkeit, den Heimfallanspruch geltend zu machen.

Welche Maßnahmen hat die zuständige Behörde bzw. der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) und der vom LIG beauftragte Dienstleister seit der Antwort auf die letzte Große Anfrage der SPD-Fraktion im Mai 2021 unternommen, auf eine vertragsgemäße Nutzungder Immobilie hinzuwirken?

Der Erbbauberechtigte wurde in diversen Schreiben aufgefordert, das Erbbaurecht vertragskonform zu nutzen. Nachdem er diesen Aufforderungen nicht nachgekommen ist, wurden mehrere Vertragsstrafen erhoben. In Bezug auf die Durchsetzung der Vertragsstrafen und der vertraglichen Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag (u.a. der nicht vertragsgemäßen Wohnnutzung) befindet sich der LIG mit dem Erbbauberechtigten in einem laufenden Klageverfahren. Zwischenzeitlich fanden zudem persönliche Gespräche mit dem Erbbauberechtigten und seinem Rechtsanwalt statt, um gemeinsam Lösungen zu finden. Der Dienstleister besichtigt darüber hinaus regelmäßig das Objekt.

4. In ihrer Stellungnahme vom 04.07.2023 (Drucksachen–Nr.:21-4019) zum Beschluss der Bezirksversammlung vom 01.06.2023 hat die Finanzbehörde auf die juristischen und finanziellen Probleme hingewiesen, die sich aus einer vorzeitigen Beendigung des Erbbaurechts ergeben würden. Zugleich wurden Schritte angekündigt, um den „vertragswidrig agierenden Erbbauberechtigten“ zu zwingen, „die vertragswidrige Nutzung als Monteur-Unterkunft zu unterbinden und seiner Instandsetzungsverpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag nachzukommen. Der LIG hat hier bereits Vertragsstrafen ausgesprochen, die sich aktuell in gerichtlicher Durchsetzung befinden.“

In welcher Höhe wurden die Vertragsstrafen ausgesprochen und ist eine Zahlung bereits erfolgt? Falls nein, wie ist der aktuelle Stand der gerichtlichen Durchsetzung?

Der Beantwortung dieser Fragen stehen berechtigte Interessen Dritter entgegen. Bei der Höhe der Vertragsstrafen sowie bei der Zahlung(sfähigkeit) des Erbbauberechtigten handelt es sich um Geschäftsgeheimnisse, so dass hierzu keine Angaben gemacht werden können. Geschäftsgeheimnisse sind alle auf ein Unternehmen bezogene Tatsachen, Umstände und Vorgänge, die nicht offenkundig sind und der Geheimhaltungspflicht unterliegen. Der LIG verweist insofern auf den Ausgang des gerichtlichen Verfahrens.

5. Laut Pressemeldungen ist im August 2020 durch den Erbbaurechtsnehmer eine Vermietung der „Villa Lupi“ zur Einrichtung eines gastronomischen Betriebes erfolgt, die jedoch offensichtlich nicht umgesetzt wurde. Vielmehr mündete das Mietverhältnis in einen jahrelangen Rechtsstreit, der im Januar 2024 vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sein Ende gefunden hat.
   1. Hat die Finanzbehörde Kenntnis von diesem Mietverhältnis sowie von den juristischen Auseinandersetzungen und den entsprechenden Urteilen zur Beendigung des Mietverhältnisses?

Dem LIG liegen auszugsweise Unterlagen zum Mietvertrag und den juristischen Auseinandersetzungen vor.

2. Wenn ja, ist der Finanzbehörde bekannt, ob die Immobilie wieder ordnungsgemäß an den Erbbaurechtsnehmer zurückgegeben worden ist und der Erbbaurechtsnehmer wieder vollständig darüber verfügen kann?

Dies ist dem LIG nicht bekannt.

6. Berichten von Anwohnenden zufolge wird das Gebäude Heußweg 40 von Männergruppen bislang ungeklärter Identität bewohnt und zwar offensichtlich spätestens seit Sommer 2021. Wie aus den Erläuterungen des Bezirksamtes in der Drucksachen–Nr.: 21-3361 vom 04.11.2022 hervorgeht, ist dem Bezirksamt die „Wohnnutzung im Wohngebäude“ bekannt und gilt als „von der Baugenehmigung abgedeckt“. Allerding sorgt der Aufenthalt dieser Personen für erhebliche Unruhe in der unmittelbaren Nachbarschaft.
   1. Ist der Finanzbehörde bekannt, durch welche Personengruppen die „Villa Lupi“ bewohnt wird und ob hier ein Untermietverhältnis und eine Überlassung an Dritte vorliegt und wer der Vermieter / die Vermieterin ist?

Nach vorliegenden Informationen handelt es sich um immer wieder wechselnde Personen, die auch für unterschiedliche Zeiträume dort wohnhaft sind. Es ist nicht bekannt, wer der Vermieter / die Vermieterin ist.

2. Wenn nein, wurden Versuche unternommen, die rechtliche und finanzielle Grundlage der beschriebenen Wohnnutzung des Gebäudes Heußweg 40 aufzuklären? Wenn nein, warum nicht?

Der Erbbauberechtigte wurde diesbezüglich mehrfach um Stellungnahme gebeten und der Dienstleister hat bei den Objektbegehungen die Bewohner des Hauses befragt, ohne weiterführende Informationen zu erhalten. Im Übrigen versucht der LIG über das Gerichtsverfahren ordnungsgemäße Zustände auf dem Grundstück zu schaffen.

ohne

keine

Keine Orte erkannt.

Die Erkennung von Orten anhand des Textes der Drucksache kann ungenau sein. Es ist daher möglich, das Orte gar nicht oder falsch erkannt werden.