Aktuelle und künftige Nutzung des Grundstücks Heußweg 40 (Villa Lupi)

19.02.2020

Lfd. Nr. 21 (21)

Anfrage nach § 27 BezVG der Mitglieder der Bezirksversammlung Eimsbüttel, Ernst Christian Schütt, Moritz Altner und Gabor Gottlieb (SPD-Fraktion)

Aktuelle und künftige Nutzung des Grundstücks Heußweg 40 (Villa Lupi)

Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) nimmt zu den Fragen, bezogen auf das Erbbaurecht Heußweg 40 (Villa Lupi), wie folgt Stellung:

Sachverhalt

Das Grundstück Heußweg 40, auf dem sich das „Villa Lupi“ genannte Gebäude befindet, ist dem Landesgrundbesitzverzeichnis zufolge als „Allgemeines Grundvermögen belastet mit Erbbaurecht“ ausgewiesen. In dem Gebäude am Henry-Vahl-Park scheint es anders als noch vor einigen Jahren keine kulturelle Nutzung mehr zu geben. Vielmehr steht der Bau offensichtlich seit einiger Zeit leer.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die zuständige Fachbehörde:

1. Wer ist gegenwärtig Eigentümer des Gebäudes bzw. an welchen Erbbauberechtigten ist das Grundstück derzeit vergeben?

Eigentümerin des Gebäudes und Erbbauberechtigte ist die VILLA LUPI Kunstforum GmbH.

1. Welche Laufzeit hat der Erbbaurechtsvertrag und welche Nutzung ist dort vorgesehen?

Das Erbbaurecht hat eine Laufzeit vom 04.06.1998 (Eintragung ins Grundbuch) bis 31.07.2032. Nach Ablauf des Erbbaurechtes soll das Grundstück in die Grünanlage Henry-Vahl-Park einbezogen werden. Vertraglich ist die Nutzung als Kulturzentrum „Villa Lupi“ vereinbart. Der Verwendungszweck lautet „Atelier, Werkstatt, Wohnung und kulturelles Veranstaltungszentrum“, wobei die gewerbliche Nutzung überwiegen soll.

1. In der Antwort der Finanzbehörde auf eine Anfrage der SPD-Fraktion vom 15. Dezember 2016 wurde u.a. ausgeführt, dass „das Gebäude zurzeit ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt“ werde und der „mit der Verwaltung des Objekts beauftragte Dienstleister“ derzeit im Kontakt mit dem Nutzer stehe, um „eine vertragskonforme Nutzung sicherzustellen“. Dazu fragen wir:

1. Welche Möglichkeiten hat die zuständige Behörde, auf eine vertragsgemäße Nutzung der Immobilie hinzuwirken?
2. Sind Anstrengungen unternommen worden, um „eine vertragskonforme Nutzung sicherzustellen“?
3. Wenn Ja, mit welchem Ergebnis?
4. Wenn Nein, warum nicht?

Es sind fortwährend Gespräche zwischen dem Dienstleister und der Erbbauberechtigten sowie deren Rechtsanwalt, teilweise auch unter Beteiligung des Bezirksamtes Eimsbüttel, geführt worden, um eine Lösung für alle Beteiligten zu finden.

Bisher wurden einer Verlängerung des Erbbaurechtes und der Verkauf des Grundstücks vom Bezirksamt Eimsbüttel und der zuständigen Behörde abgelehnt. Die Erbbauberechtigte hat für die weitere Nutzung des Erbbaurechtes zwei Konzepte erstellt, die jedoch eine längere Laufzeit erfordern würden, da sich erforderliche Investitionen über die verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechtes von ca. zwölf Jahren nicht wirtschaftlich darstellen lassen. Aus diesem Grund möchte die Erbbauberechtigte erneut die Verlängerung des Erbbaurechtes prüfen lassen. Dafür wurde sie aufgefordert, ein entsprechendes, mit dem Bezirksamt abgestimmtes Konzept beim Dienstleister einzureichen. Sollte einer Verlängerung erneut nicht zugestimmt werden, soll das Gebäude für die Restlaufzeit des Erbbaurechtes weiter vermietet werden.

Bis zum heutigen Tag liegt noch kein abschließendes Ergebnis vor. Derzeit wird auf die Rückmeldung der Erbbauberechtigten gewartet, welches Konzept sie umsetzen möchte und welche Bemühungen seit dem letzten persönlichen Gespräch dahingehend unternommen wurden.

Sollte keine Einigung zeitnah erzielt werden können, wird die Erbbauberechtigte weiterhin zur Umsetzung der vertragsgemäßen Nutzung aufgefordert, über die Forderung einer Vertragsstrafe wegen nicht vertragskonformer Nutzung der Baulichkeiten beraten und notfalls die Prüfung der Ausübung des Heimfallsrechts erfolgen.   

Das Heimfallrecht kann die zuständige Behörde bei wesentlicher Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen (u.a. bei nicht vertragskonformer Verwendung der Baulichkeiten) und schriftlicher erfolgloser Mahnung ausüben. Dies hätte zur Folge, dass auf Verlangen der zuständigen Behörde die Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf diese oder einen von dieser bezeichneten Dritten überträgt. Es wäre dann an die Erbbauberechtigte eine Entschädigung für das Erbbaurecht und ggfs. auch für die Baulichkeiten zu entrichten.

1. Ist der Fachbehörde bekannt, dass sich vor einiger Zeit eine private Musikschule an den Geschäftsführer der Villa Lupi Kunstforum GmbH gewandt hat, um die Möglichkeit einer Anmietung von Räumlichkeiten zu prüfen und einen Teil der Immobilie wieder einer kulturellen Nutzung zuzuführen, eine vertragliche Regelung jedoch nicht zustandekam?

Es sind weder dem LIG, noch dem Dienstleister Informationen darüber bekannt, dass sich eine Musikschule hinsichtlich der Anmietung der Räumlichkeiten an die Erbbauberechtigte gewandt hat. Grundsätzlich sind solche Anfragen auch nicht mit der Grundstückseigentümerin abzustimmen.

1. Ist der Fachbehörde bekannt, dass die Immobilie als „Gewerbefläche im Herzen von Eimsbüttel“ und „originelles und historisches Wohn- und Geschäftshaus“ für eine Monatsmiete in fünfstelliger Höhe im Internet offeriert wird?

Nein.

1. Ist eine rein gewerbliche Nutzung des Gebäudes vertraglich überhaupt zulässig oder beinhaltet eine „vertragskonforme Nutzung“ der Immobilie auch oder ggf. sogar vorrangig die Förderung kultureller Aktivitäten mit oder ohne Erwerbszweck?

Eine gewerbliche Nutzung ist vertraglich vereinbart (siehe Antwort zu 2.). Besondere Auflagen zur Förderung kultureller Aktivitäten sind hingegen nicht festgelegt.

ohne

keine

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