10 Jahre Bebauungsplan Lokstedt 67 - Zeit für eine Bilanz

Kleine Anfrage nach § 24 BezVG des/der Mitglied/er der Bezirksversammlung Eimsbüttel, Benjamin Schwanke, Camilla Joyce Thiele, Lea Fricke – FDP Fraktion
Titel: 10 Jahre Bebauungsplan Lokstedt 67 – Zeit für eine Bilanz
Fortlaufende. Nr.: 22-135

Eingangsdatum: 20.11.2025
Datum der Antwort: 01.12.2025

Das Bezirksamt Eimsbüttel beantwortet die Kleine Anfrage wie folgt:

Sachverhalt:
Im Jahre 2015 begann in der Bezirksversammlung die Beratung zum Bebauungsplan Lokstedt 67. Finalisiert wurde er 2022 durch Beschluss der Bezirksversammlung. Der Bebauungsplan entsprach bei seiner Feststellung in Teilen nicht den Vorgaben der Hamburgischen Bauordnung, sodass die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen die Neubauten nur über den Aspekt der städtebaulichen Vertretbarkeit ebnen konnte. Je nach Bauabschnitt finden sich folgende Argumente:

• In der Begründung wird daher auch betont, dass die Vertretbarkeit der Überschreitungen z.B. durch nördlich und südlich des Plangebiets liegende Grünzüge besser miteinander verbunden würden.

oder

• Die Zugänglichkeit aller Grundstücke ist trotz der Überschreitung weiterhin gut gewährleistet, die großzügigen Freiflächen im Plangebiet und die entstehenden Grünverbindungen schließen zudem eine Beeinträchtigung aus.

oder

• Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die geringfügige Überschreitung der GFZ ebenfalls nicht zu erwarten, da keine zusätzliche Fläche in Anspruch genommen wird und auch sonst keine nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt beachtlich sind.

oder

• Vorübergehend würde sich dadurch eine rechnerische GFZ von 1,55 im WA 3 ergeben. Dieses wird aus städtebaulichen Gründen als vertretbar angesehen und planerisch in Kauf genommen, da es sich zum einen nicht um einen dauerhaften Zustand handeln würde […].

Nunmehr stehen die Gebäude und die Außenanlagen sind hergestellt. Zeit also Bilanz zu ziehen, was alles erfolgreich umgesetzt wurde.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die Verwaltung.

Fragen:

1. Warum wurde im Baufeld der Buchdrucker und Lehrerbau e.G. statt der festgelegten 1,55 im Bauantrag mit 1,564 überschritten?

Der Bebauungsplan Lokstedt 67 legt hier eine GFZ von 1,2 fest.

Die Voraussetzungen für die Zulassung einer planungsrechtlichen Befreiung für das Überschreiten der zulässigen Geschossflächenzahl um 0,364 auf 1,564 waren in diesem Einzelfall gegeben: Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt. Die Zulassung ist insbesondere städtebaulich vertretbar und bereits in der Begründung des Bebauungsplans thematisiert (Kapitel 5.1.2, Maß der baulichen Nutzung, Seite 8-9): „Es besteht die Möglichkeit, dass die 4, durch diesen Bebauungsplan erstmalig ermöglichten, Baukörper errichtet werden, bevor die bestehenden 9-geschossigen Gebäude zurückgebaut worden sind. Vorübergehend würde sich dadurch eine rechnerische GFZ von 1,55 im WA 3 ergeben. Dieses wird aus städtebaulichen Gründen als vertretbar angesehen und planerisch in Kauf genommen, da es sich zum einen nicht um einen dauerhaften Zustand handeln würde und die Obergrenze der GRZ für allgemeineWohngebiete von 0,4 aufgrund der durch die engen Baugrenzen möglichen GRZ von 0,25 deutlich unterschritten wird. Das Grundstück selbst wird zudem weiterhin stark durchgrünt sein. Im Süden und im Westen grenzen unmittelbar an das Grundstück weitläufige Kleingartenanlagen an. Gesunde Wohnverhältnisse wären somit auch während einer Übergangssituation weiterhin sicher gestellt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt auch während der Übergangsphase vermieden.“

2. Das Punkthochhaus der Lehrergenossenschaft wird derzeit saniert – lt. Auskunft von Bewohnern soll es Vorsatzbalkone zu den bislang existierenden Loggien geben. Wie hoch steigt durch dieses Bauvorhaben die GFZ im WA3 an?

Es erfolgt kein Anstieg der GFZ. Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Balkone und Loggien unberücksichtigt (§ 20 Abs. 4 BauNVO)

3. Das Punkthochhaus liegt zudem im kartierten Gebiet der „Besonders erhaltenswerten Bausubstanz“, d.h. eine X-beliebige Fassadengestaltung ist nicht möglich. Wurden die Grundsätze dieses Umstandes in der erteilten Baugenehmigung berücksichtigt?

Der Bereich der „Besonders erhaltenswerten Bausubstanz“ liegt nördlich des Rimbertweges und östlich des Ansgarweges. Die Grundstücke der Lehrerbau und Buchdrucker liegen außerhalb dieses Gebietes.

4. Wie lange müssen die Anwohnerinnen und Anwohner in diesem Quartier mit der temporären Überschreitung der Geschossflächenzahlen leben? Handelt es sich nach Auffassung der Bezirksverwaltung hierbei noch um eine temporäre Überschreitung im Sinne der Begründung des Bebauungsplans? Wenn nein, was gedenkt die Verwaltung hiergegen zu unternehmen?

Das BauGB ermöglicht bei allen Bebauungsplänen grundsätzlich die Möglichkeit einer Befreiung und / oder Ausnahme, dieses betrifft auch die GFZ und ist jeweils unbefristet. 2021 wurden diese Werte von Obergrenzen zu Orientierungswerten geändert.

5. Die Freiflächenplanung für das Grundstück, enthält den Passus das Tiefgaragenentlüftungen einen Abstand von 3 Metern zu Kinderspielflächen aufweisen müssen, zudem erteilt die Baugenehmigung die Auflage, z.B. diese durch Anpflanzungen derart abzusperren, dass das Spielen von Kindern und der Aufenthalt von Personen im Mindestabstand zuden Lüftungsöffnungen mit Sicherheit ausgeschlossen sind.

Warum wurde dies nicht eingehalten?

Bauabnahmen durch die Bauaufsicht sind rechtlich nicht vorgesehen und auch nicht erfolgt. Der Bauherr hat mit der Mitteilung über die Innutzungnahme bestätigt, dass das Vorhaben entsprechend der Genehmigung in Nutzung genommen wurde. Die Bauaufsichtsbehörde geht dem Hinweis auf Unterschreitung der hier genannten Abstände bereits nach.

6. Der Städtebauliche Vertrag sieht die Anlage eines Öffentlichen Weges auf dem Gelände der Lehrerbau vor. Dieser soll 3 m breit (+ 0,5 Freifläche zu jeder Seite) angelegt werden und den Rimbertweg mit der Kleingartenanlage verbinden. Der Weg wurde nicht angelegt, die Verbindung zu dem KLG ist versperrt.

Warum ist das so?

Der städtebauliche Vertrag sieht nicht die Anlage eines öffentlichen Weges in einer Breite von 3 Metern vor, sondern ermöglicht die Nutzung als Gehweg für die Öffentlichkeit in einer Breite von 3 Metern. Das Recht muss somit nicht gänzlich ausgeschöpft werden. DerWeg auf der privaten Fläche ist im praktischen Betrieb gut nutzbar und zukünftige Änderungen nicht ausgeschlossen.

Um die Anbindung an das Wegenetz in der angrenzenden Kleingartenanlage herzustellen zu können, ist eine Umwidmung des internen Erschließungsweges zu einem öffentlichen Hauptweg erforderlich. Die dazu notwendige Anpassung des Pachtvertrages kann gemäß Bundeskleingartengesetz erst zum November 2026 erfolgen. Es finden derzeit Gespräche des Bezirksamtes mit dem betroffenen Kleingartenverein und dem Landesbund der Gartenfreunde in Hamburg statt.

7. Auf westlicher Seite der Buchdrucker sollte eine Grünanlage mit Durchweg zu den KLG hergestellt werden.

Dieses wurde bislang nicht angegangen, warum nicht?

Der Angang zur Umsetzung der Wegeverbindung ist bereits erfolgt. Das Grundstück wurde erworben und in das Verwaltungsvermögen des Bezirks übertragen. Unmittelbar angrenzend ist durch die geplante Anbindung an das Wegenetz der Kleingartenanlage eine Kleingartenparzelle von Teilräumung betroffen. Die dazu notwendige vertragsrechtlich Anpassung des Pachtvertrages kann gemäß Bundeskleingartengesetz erst zum November 2026 erfolgen.

8. Warum wurden im gesamten Baugebiet entgegen der Aussage des B-Planes statt 180 Wohnungen nunmehr 212 erbaut?

Gemäß der Begründung zum Bebauungsplan Lokstedt 67 sollten mit der Planaufstellung ein Potenzial von rund 180 Wohneinheiten aktiviert werden. Darüber hinaus soll für einen Teil des Plangebiets (Flurstücke 2549 und 2612) eine mittelfristige Nachverdichtungsperspektive für weitere 40 Wohnungen geschaffen werden.

Grundsätzlich setzt ein Bebauungsplan allerdings keine Anzahl von Wohneinheiten fest, sondern trifft Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung. Im Zuge der Baumaßnahmen und der Umsetzung des Bebauungsplans erfolgt auch ein Rückbau auf dem Grundstück Lohkoppelweg 31 a-d mit 32 Wohneinheiten. Ausgehend von den genannten 212 Wohneinheiten sind somit 180 Wohnungen erstmalig hergestellt worden.

9. Die Genossenschaften Wichern, Kaifu, Lehrer und Buchdrucker haben gemäß Städtebaulichen Verträgen individuell bestimmte Quoten an öffentlich geförderten Wohnungen bzw. Wohnungen für Vordringlich Suchende herzustellen.

Wurden diese Quoten erfüllt oder gab es Abweichungen?

Die vertraglich festgelegten Quoten an öffentlich geförderten Wohnungen bzw. Wohnungen für vordringlich Suchende wurden von den Genossenschaften Wichern, Kaifu, Lehrer und Buchdrucker vertragsgemäß erfüllt. Die Wichern Baugesellschaft hat darüber hinaus 16 öffentlich geförderte WE mehr hergestellt als vereinbart.

Beschluss: ohne

keine

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