Voruntersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Altona-Nord und weitere Verfahrensschritte zur Aufstellung und Vergabe einer Repräsentativuntersuchung Beschlussempfehlung des Amtes

Eine Voruntersuchung hat die Aufgabe, mit begrenztem Aufwand und den zur Verfügung stehenden Daten und Informationen zu prüfen, ob eine weitergehende Untersuchung gemäß §172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für den Stadtteil Altona-Nord bzw. für Teilbereiche angebracht ist. Im Ergebnis dieser Vorprüfung ergeben sich Hinweise auf sich abzeichnende und bereits stattfindende Verdrängungsprozesse von bestimmten Bevölkerungsgruppen, die nicht nur die Zusammensetzung der vielfältigen Bevölkerungsstruktur gefährden, sondern auch eine Reihe negativer städtebaulicher Folgen nach sich ziehen.

 

Zusammenfassung und Ergebnisse der Voruntersuchung (Plausibilitätsprüfung):

 

Der Stadtteil Altona-Nord weist einen überwiegend alten Gebäudebestand auf. Durch die hohe Zahl an Gebäuden aus der Gründerzeit sowie an Backsteinbauten der 1920er Jahre wird ein großes Aufwertungspotenzial für das Gebiet verzeichnet, da noch viel Spielraum für aufwändige Modernisierungen in der alten Gebäudesubstanz gegeben ist.

Derzeit sind aufwertende Baumaßnahmen wie energetische Sanierungen, Dachgeschossausbauten und altersgerechte Anpassungen (z.B. Aufzüge) noch problemlos genehmigungsfähig, was erhebliche Mietpreiserhöhungen für die ansässige Bewohnerschaft mit sich bringen wird. Es sind auch die umliegenden großen Wohnbauprojekte „Mitte Altona“ und die „Holsten-Quartiere“, die auf eine fortschreitende Aufwertung des Gebäudebestandes und damit auf das ansteigende Verdrängungspotenzial in Altona-Nord hindeuten.

Altona-Nord besitzt im Vergleich zum Bezirk und der Gesamtstadt einen überdurchschnittlich hohen Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum, wodurch der hohe Bedarf der gegenwärtigen Bewohnerschaft an günstigem Wohnraum im Stadtteil verdeutlicht wird. In naher Zukunft wird wiederum eine steigende Anzahl dieser sozial geförderten Wohnungen aus der Mietpreisbindung fallen (ca. 380 bis 2021), wodurch deren Aufwertungspotenzial erheblich verstärkt wird und folglich Mietpreissteigerungen in diesem ohnehin knappen Segment zu befürchten sind. Die Bevölkerung würde demnach Gefahr laufen, sich in ihrer bewährten Struktur stark zu verändern.

Weiterhin konnte im Untersuchungszeitraum (2009-2015) bereits ein rasanter Anstieg der Immobilienpreise sowie der Nettokaltmieten auf für Hamburg überdurchschnittliche Werte im beliebten Wohnstadtteil Altona-Nord beobachtet werden. Nach der Untersuchung der Schüler/-innen des Gymnasiums Ohmoor im Febr./April 2017 werden Wohnungen in Altona-Nord zwischen 13,50 € und 15 €/m² nettokalt neu vermietet. Damit liegen diese Mietverlangen bereits über der durchschnittlichen Neuvermietungsmiete für Hamburg (12,68 €/m²). Auch diese Entwicklung lässt einen immensen Verdrängungsdruck auf einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen im Stadtteil feststellen, da immer weniger bezahlbarer Wohnraum in ihrer Wohnumgebung zur Verfügung steht und letztendlich zu ihrer Verdrängung führen wird.

 

Die Ergebnisse zeigen, dass im Stadtteil ein hohes Verdrängungspotenzial vorhanden ist. Dies betrifft vor allem Menschen mit niedrigem Einkommen, wie Familien, Alleinerziehende und Erwerbslose sowie Menschen mit Migrationshintergrund und selbst Bevölkerungsgruppen mit mittlerem Einkommen.

Für diese Bewohnerinnen und Bewohner führen die immer weiter steigenden Mieten letztendlich dazu den Stadtteil zu verlassen, um woanders eine bezahlbare Wohnung zu suchen. Die sich dadurch abzeichnenden Veränderungen der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung würden konkrete nachteilige Folgen im städtebaulichen Sinne nach sich ziehen. Zum einen würden vorhandene informelle Netzwerke und somit die starke Integrationskraft im Stadtteil geschwächt werden. Außerdem besitzt der Stadtteil Altona-Nord eine sehr gut ausgebaute soziale Infrastruktur, die in besonderem Maße auf die Bedürfnisse der Bewohnerstruktur zugeschnitten ist. Die Untersuchung macht deutlich, dass insbesondere die Bevölkerungsgruppen mit hohem Verdrängungspotenzial eng mit ihrem Wohngebiet verbunden und auf das gut funktionierende Netzwerk vor Ort angewiesen sind. Mit zunehmender Verdrängung würde die soziale Infrastruktur mit ihren abgestimmten Leistungen nicht mehr mit den veränderten Bedürfnissen übereinstimmen und Angebote überflüssig machen und entsprechende Einrichtungen in anderen Gebieten notwendig werden.

 

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass aufgrund der Ergebnisse der Voruntersuchung der Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet Altona-Nord notwendig ist, um einer fortschreitenden Verdrängung der ansässigen Bewohnerinnen und Bewohner aus besonderen städtebaulichen Gründen entgegenzuwirken.

 

Das Amt empfiehlt dem Planungsausschuss, folgende Empfehlung für die Bezirksversammlung zu beschließen:

 

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen wird gem. § 27 BezVG gebeten, den Aufstellungsbeschluss und die Vergabe einer Repräsentativuntersuchung einzuleiten.

 

 

–         Voruntersuchung zur Verordnung zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für ein Gebiet im Stadtteil Altona-Nord (Soziale Erhaltungsverordnung Altona-Nord) (nicht-öffentlich)